第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范的主要內(nèi)容

一、業(yè)務(wù)招攬規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)招攬是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為獲得委托或者推廣代理銷售的房屋，安排房地產(chǎn)經(jīng)紀人員搜集和發(fā)布授權(quán)的房源客源信息，及進行廣告宣傳的行為。按照業(yè)務(wù)分類，業(yè)務(wù)招攬可以分為存量房交易經(jīng)紀業(yè)務(wù)的招攬和新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的招攬。

在業(yè)務(wù)招攬過程中，首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員要注意業(yè)務(wù)招攬方式，比如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員未經(jīng)信息接收者、被訪者同意或者請求，或者信息接收者、被訪者明確表示拒絕的，不得向其固定電話、移動電話、個人電子郵箱或微信賬戶發(fā)送房源、客源信息，不得撥打其電話、上門推銷房源、客源或者招攬業(yè)務(wù);其次，不得虛假宣傳，不得夸大自己的業(yè)務(wù)能力，不得為招攬業(yè)務(wù)故意詆毀、誹謗其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員信譽、聲譽等;第三，不得向已經(jīng)公開要求“免中介”或已由其他經(jīng)紀機構(gòu)獨家代理其房地產(chǎn)交易的對象招攬房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。但可以招攬與其他經(jīng)紀機構(gòu)所提供服務(wù)不同的業(yè)務(wù)，例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以與已經(jīng)同其他機構(gòu)訂立經(jīng)紀服務(wù)合同的客戶聯(lián)系招攬貸款代辦或者登記代辦等業(yè)務(wù);第四，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員為了招攬房屋出售、出租經(jīng)紀業(yè)務(wù)，不得用能賣(租)高價等借口誤導(dǎo)出售人(出租人);房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員招攬房屋承購、承租經(jīng)紀業(yè)務(wù)時，不得發(fā)布虛構(gòu)的低價房源信息誘騙潛在客戶，不得捏造散布漲價信息或者可為客戶省錢等借口誤導(dǎo)承購人、承租人。

相關(guān)法律責任：以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款，

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為方便客戶在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)時，對其資質(zhì)及實力有一定的了解，應(yīng)當在其經(jīng)營場所公示下列內(nèi)容：

1.營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件;

2.服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準;

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)流程;

4.收費項目、收費依據(jù)和收費標準;

5.房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管方式;

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;

7.建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;

8.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)當公示的其他事項。

分支機構(gòu)還應(yīng)當公示設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營地址及聯(lián)系方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售商品房項目的，還應(yīng)當在銷售現(xiàn)場醒目位置公示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關(guān)證明文件。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)公示的內(nèi)容應(yīng)當真實、完整、清晰。

二、業(yè)務(wù)承接規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接。分支機構(gòu)應(yīng)當以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承接業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員承辦業(yè)務(wù)，必須符合其所從事業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)標準和能力。具體而言，如房地產(chǎn)價格咨詢服務(wù)，就應(yīng)當具備房地產(chǎn)估價專業(yè)勝任能力，遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范。不得承接超出專業(yè)能力之外的業(yè)務(wù)，除非有能勝任此業(yè)務(wù)的專業(yè)機構(gòu)或者人士協(xié)助，并向客戶揭露所有事實情況。

(一)重要信息告知

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承接業(yè)務(wù)時，在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，應(yīng)當向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：

1.是否與標的房屋存在利害關(guān)系

利害關(guān)系包括承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與標的房屋的利害關(guān)系及承辦房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與標的房屋的利害關(guān)系。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其母公司或者子公司對標的房屋享有所有權(quán)或有占有、使用情況;房地產(chǎn)經(jīng)紀人員及其直系親屬對標的房屋享有所有權(quán)或有占有、使用情況等。原則上，與標的房屋存在利害關(guān)系的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得再就標的房屋提供相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，當然，向委托人明確告知后，委托人書面同意的除外。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員更不得直接參與自己提供經(jīng)紀服務(wù)房屋的交易，如不得承購、承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀既是專業(yè)服務(wù)又是中介服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)者具有專業(yè)優(yōu)勢，如果直接成為交易方，參與到房地產(chǎn)交易當中，會造成交易的不公平，同時交易活動和經(jīng)紀活動混淆也有悖于中介的性質(zhì);另一方面，是防止房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員利用其優(yōu)勢謀取不正當利益，賺取差價，影響正常交易，擾亂市場秩序。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員在不提供經(jīng)紀服務(wù)的交易中，可以充當買方或者賣方，但一定要向交易相對人明示自己的身份。

相關(guān)法律責任：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員承購、承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

2.應(yīng)當由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料

委托人作為房屋出售或者出租人的，需要其協(xié)助的事宜包括核查房屋權(quán)屬信息、核驗房源信息、配合實地查看房屋，協(xié)助編制房屋狀況說明書、辦理網(wǎng)簽或者合同備案、辦理房屋登記和房屋交接手續(xù)等;需要提供的資料包括身份證明、房屋權(quán)屬證書等。委托人作為房屋承購或者承租人的，需要其協(xié)助的事宜包括購房資格和貸款資格審查、辦理房屋登記和房屋交接手續(xù)等;需要提供的資料包括身份證明、收入證明等。

3.委托房屋的市場參考價格

市場參考價格，包括兩個方面的價格：一是委托房屋所在社區(qū)或所處商圈范圍內(nèi)同類房屋當時的一般、平均成交價格水平(主要指單價)、一段時期內(nèi)價格變動的情況;二是在近一段時期內(nèi)，委托房屋所在區(qū)域其他成交案例的買賣成交價格或者租賃成交價格情況(包含單價和總價)。關(guān)于買賣成交價格，應(yīng)當界定是含稅價還是賣家凈得價(不含稅費)。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當告知委托人以上信息的來源。

4.房屋交易的一般程序及可能存在的風險

根據(jù)交易類型，房屋交易程序可分為買賣程序、租賃程序和抵押貸款程序等。房屋買賣一般程序包括核驗房屋產(chǎn)權(quán)和購房資格、網(wǎng)上簽訂房屋買賣合同、支付交易資金及辦理貸款事宜、辦理交稅事宜、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、交接房屋;房屋租賃的一般程序包括核實房屋產(chǎn)權(quán)信息、簽訂房屋租賃合同、辦理租賃合同備案和交稅、支付租金和交接房屋;房地產(chǎn)抵押一般程序包括簽訂抵押合同和辦理抵押登記兩個環(huán)節(jié)。房屋交易存在的風險包括交易當事人違約風險、房屋價格變動風險、房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵風險、政策調(diào)控風險、交易資金的安全風險、房屋的使用和保管風險等。

5.房屋交易涉及的稅費

根據(jù)房屋類型(存量房和新建商品房)交易類型(買賣和租賃)，標的房屋交易所涉及的稅費種類、繳納人、計稅(費)依據(jù)、稅(費)率及減免規(guī)定等。

6.經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容及完成標準

經(jīng)紀服務(wù)可以分為居間服務(wù)和代理服務(wù)，居間服務(wù)完成的標準是房地產(chǎn)交易合同的簽訂，代理服務(wù)完成的標準是委托代理事項的完成。根據(jù)房地產(chǎn)交易對經(jīng)紀服務(wù)的要求，經(jīng)紀服務(wù)項目及對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和完成標準如表8-1所示。

7.經(jīng)紀服務(wù)收費標準和支付時間

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員提供服務(wù)之前，應(yīng)當向委托人告知本企業(yè)制定的經(jīng)紀服務(wù)項目和服務(wù)收費標準。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員還應(yīng)當向委托人告知向交易相對人收費情況，以及在不收取委托人服務(wù)報酬的情況下，仍可代表委托人的利益完成經(jīng)紀服務(wù)。對通過與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作而完成經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員也要向客戶明示只按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不再向委托人增加收費，以及與合作經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員的傭金分配情況。

8.其他需要告知的事項

(1)法律、法規(guī)和政策對房地產(chǎn)交易的限制性、禁止性規(guī)定等。

(2)每個房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也可以根據(jù)主營業(yè)務(wù)的特點，告知客戶應(yīng)當知悉的必要事項。

(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在提供經(jīng)紀服務(wù)時，一并向委托人推薦其他產(chǎn)品或服務(wù)(如抵押貸款、房屋保險、交易擔保、裝飾裝修、房屋資產(chǎn)管理及家政服務(wù)等)時，應(yīng)向委托人說明因推介其他產(chǎn)品或服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的受益及獲利情況，如介紹費等。

(4)為了穩(wěn)妥起見，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當向客戶說明交易中可能出現(xiàn)的利益關(guān)系，比如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已擔任賣方代理人的情況下，接受買方委托或者為買方提供經(jīng)紀服務(wù)時，應(yīng)當向委托人明示已是賣方代理。

相關(guān)法律責任：承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，不向交易當事人說明和書面告知規(guī)定事項的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款;因告知不清或者告知不實，給委托人造成經(jīng)濟損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當承擔相應(yīng)責任。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦不動產(chǎn)登記等其他服務(wù)，未向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，并未經(jīng)委托人同意的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正，記人信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同簽訂

1.選用房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承接經(jīng)紀業(yè)務(wù)，應(yīng)當與當事人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，并應(yīng)尊重委托人的選擇，優(yōu)先選用房地產(chǎn)管理部門或房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)制定的或者推薦使用的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本。

2.出示和查看有關(guān)證明文件

在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當主動向締約相對人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的備案證明文件和相關(guān)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格登記證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務(wù)合同的，應(yīng)當查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當編制房屋狀況說明書;房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀服務(wù)合同的，應(yīng)當查看委托人身份證明等有關(guān)資料。

3.安排具有房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格的人員為承辦人

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)當加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，并有執(zhí)行該項經(jīng)紀業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的簽名及登記號。在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同上簽名的人員，即為該宗業(yè)務(wù)的承辦人和第一責任人。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)委派具備相應(yīng)素質(zhì)和能力的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員作為業(yè)務(wù)直接辦理人或者牽頭辦理人。每宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的辦理人都應(yīng)當是登記在該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中載明。承辦的房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以選派登記在本機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理為經(jīng)紀業(yè)務(wù)的協(xié)辦人，協(xié)助執(zhí)行經(jīng)紀業(yè)務(wù)。承辦人對協(xié)辦人執(zhí)行經(jīng)紀業(yè)務(wù)進行指導(dǎo)和監(jiān)督，并對其工作結(jié)果負責。

不同類型的房地產(chǎn)對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)和執(zhí)業(yè)能力的要求不同，一般房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以承辦普通住宅的經(jīng)紀業(yè)務(wù)，當遇到高檔公寓、獨棟別墅或者商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)時，則需要具有較高執(zhí)業(yè)水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀人并有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理協(xié)助才能勝任。所以，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當設(shè)置不同的部門，安排不同的人員從事不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

相關(guān)法律責任：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同未由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正，記入房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(三)業(yè)務(wù)聯(lián)合承接及轉(zhuǎn)委托

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間，有時共同承接某些業(yè)務(wù)，發(fā)生業(yè)務(wù)上的合作關(guān)系是不可避免的。經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間可以合作完成一項房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。合作的機構(gòu)之間應(yīng)當合理分工、明確職責、密切協(xié)作，意見不一致時應(yīng)當及時通報委托人協(xié)商決定。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對合作完成的經(jīng)紀業(yè)務(wù)承擔連帶責任，禁止以轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)為名規(guī)避對委托人應(yīng)當承擔的責任。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得擅自轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的經(jīng)紀業(yè)務(wù)。但是經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以按相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀業(yè)務(wù)不得增加傭金。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未與委托人簽訂獨家房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的，不得阻撓或者拒絕委托人再委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)參與同一交易的經(jīng)紀服務(wù)。簽訂獨家房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的，在合同約定的委托期間，委托人也不得就同一事務(wù)另行委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。委托人違反規(guī)定擅自另行委托的，應(yīng)當承擔違約責任。

編輯推薦：

房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試全方位輔導(dǎo)培訓資料

全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試歷年真題整理回顧

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁