第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)基本原則

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)的基本原則是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動時遵循的基本準(zhǔn)則或法則，是執(zhí)業(yè)行為規(guī)范的基礎(chǔ)，是經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的反復(fù)實踐和理論探索，在認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動規(guī)律的基礎(chǔ)上，不斷總結(jié)和提煉形成的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動必須恪守這些基本原則。

一、合法原則

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在進(jìn)行任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動時，都要以遵守法律、法規(guī)和規(guī)章為首要原則，這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動主體合法

提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員必須具備相應(yīng)的條件，即主體資格必須合法。按照《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的機(jī)構(gòu)必須具備“有足夠數(shù)量的專業(yè)人員”等條件，依法設(shè)立，并自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案，領(lǐng)取備案證明，否則即是違規(guī)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。而具體執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員應(yīng)是在承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)中登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員(包括高級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不辦理工商登記從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，按照《無照經(jīng)營查處取締辦法》處罰;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不到行業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)，將無法取得網(wǎng)上簽約資格，不能辦理房地產(chǎn)交易、登記等相關(guān)手續(xù);未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格的人員，不能作為專業(yè)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同及其他相關(guān)業(yè)務(wù)文書上簽名，不能作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)承辦人。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動客體合法

首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)對象必須合法。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的對象是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人。所謂經(jīng)紀(jì)服務(wù)對象合法是指房地產(chǎn)交易當(dāng)事人有權(quán)利有資格交易房屋，具體說出售方或者出租方有權(quán)出售、出租房屋，承購方或者承租方有權(quán)購買、承租房屋。依據(jù)法律規(guī)定，房屋出售方、出租方應(yīng)當(dāng)是房屋所有權(quán)人或者是所有權(quán)人的代理人;房屋承購方必須具有購房資格。購房資格是指購房者購買房產(chǎn)應(yīng)具備的條件，具體說就是是否符合標(biāo)的房地產(chǎn)所在地的相關(guān)規(guī)定(如是否具有當(dāng)?shù)貞艏⒁延蟹课莸奶讛?shù)及繳納社保的年限等)?，F(xiàn)實中，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了促成交易賺取中介費(fèi)，對購房人的購房資格不予審查或承諾幫助解決限購問題等，力促購房人簽訂房屋買賣合同，這是典型的服務(wù)對象不合法的情形。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)的房地產(chǎn)必須合法。法律法規(guī)對房地產(chǎn)能否交易有明確的規(guī)定，比如法院查封的、權(quán)屬有爭議的或者不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)不能買賣。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，只有經(jīng)登記才能發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，不符合交易規(guī)定的房地產(chǎn)即使交易雙方達(dá)成交易合同甚至完成房款交割，但如果不能辦理登記的話，所有權(quán)也無法轉(zhuǎn)移。所以在交易之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須盡到審核義務(wù)，確認(rèn)交易標(biāo)的房地產(chǎn)的合法性，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范的基本要求。

違反客體合法原則從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，也會受到相應(yīng)的處罰。例如，按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租及為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記人信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為必須合法

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為包括業(yè)務(wù)招攬和承接、房源搜集和發(fā)布、實地看房和帶客看房、交易合同簽訂和網(wǎng)簽、傭金收取和發(fā)票開具，以及后續(xù)的代辦貸款和代辦登記等，這些行為都有明確的操作規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《合同法》、《價格法》、<消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《反不正當(dāng)競爭法》等都有與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為有關(guān)的規(guī)定，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》更是明確列舉了10類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)禁止的行為，并對常見違規(guī)行為的法律責(zé)任作出了規(guī)定。違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為會受到相關(guān)法律法規(guī)的制裁。< p="">

二、自愿原則

所謂“自愿”是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)按照自己的意愿和真實意志，自主進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。自愿原則是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中遇到矛盾和問題都必須自愿協(xié)商，都有權(quán)按照自己的真實意愿獨(dú)立自主地進(jìn)行選擇和決策。自愿原則包含三方面內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人自主決定與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有關(guān)的事項

對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來說，可以自主決定經(jīng)營范圍，也可以自主選擇服務(wù)對象及提供服務(wù)的內(nèi)容。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來說，可以自主選擇執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)，自主選擇從事租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)還是買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，自主選擇經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式。對委托人來說，一方面，委托人可以自主決定是否要委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者委托哪一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù);另一方面，委托人還可以自主選擇委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容，以及選擇哪位經(jīng)紀(jì)人員為自己服務(wù)，例如委托人可以要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)不提供代辦服務(wù)，可以委托自己中意的有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的人員為自己提供服務(wù)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人對自己的真實意思負(fù)責(zé)，自愿做出的承諾具有法律效力

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人充分表達(dá)各自意愿，并在互利互惠基礎(chǔ)上就各自權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致的結(jié)果。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，只有當(dāng)事人的真實意思表示，業(yè)務(wù)委托才能發(fā)生法律效力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對表達(dá)自己的真實意愿的有關(guān)行為負(fù)責(zé)，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得把自己的意志強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手段對經(jīng)紀(jì)服務(wù)進(jìn)行“強(qiáng)買強(qiáng)賣”。同時還意味著凡協(xié)商一致的過程、結(jié)果，任何單位和個人不得非法干涉。不是當(dāng)事人的真實意思表示的行為，當(dāng)事人可以不認(rèn)可其效力，不受其約束。

3.自愿不是絕對的，應(yīng)以遵守法律，尊重社會公德，不損害社會公共利益為前提

當(dāng)然，自愿也不是絕對的。當(dāng)事人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的自愿是法律框架下的自愿。一方面，只要當(dāng)事人的意思不與相關(guān)法律規(guī)定、社會公共利益和社會公德相抵觸，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動就是合法有效的;另一方面，當(dāng)事人的意思應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)表示，唯有如此，自愿才獲得法律拘束力。例如，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員為不符合交易條件的房地產(chǎn)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，即使是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人自愿也屬于違反執(zhí)業(yè)規(guī)范的行為。

三、平等原則

平等原則是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人，法律地位平等、權(quán)利義務(wù)對等，在充分協(xié)商達(dá)成一致的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)互利互惠的經(jīng)濟(jì)利益目的。這一原則包括兩方面內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的法律地位平等

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人(可以是出售方、購買方、出租方、承租方或其他當(dāng)事人)及交易相對人的法律地位一律平等。在法律上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人沒有高低、貴賤、從屬之分，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與委托人之間不存在命令者與被命令者、管理者與被管理者。

遵守平等原則，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員一視同仁地提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不得因種族、膚色、宗教、性別、殘障、家庭狀況、國籍或其他原因歧視任何人。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)對等

所謂“權(quán)利和義務(wù)對等”，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員享有權(quán)利，同時就應(yīng)承擔(dān)義務(wù)，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人來說也是如此。而且，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人和受托人的權(quán)利、義務(wù)是相對應(yīng)的。這就要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照合同盡職盡責(zé)地為委托人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，同時享有收取服務(wù)費(fèi)用的權(quán)利;委托人享受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的權(quán)利，同時承擔(dān)支付服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

四、公平原則

公平原則也是民事活動中應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則之一，對市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行尤為重要。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)市場的主體之一，理應(yīng)遵循公平原則。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公平原則就是要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)以正義、公平、正直的觀念指導(dǎo)自己的職業(yè)行為及處理相互間的關(guān)系。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，公平原則主要體現(xiàn)在以下方面：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員在從事居間服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的約定，以正義、公平、正直的觀念指導(dǎo)自己的行為、不偏向交易雙方的任何一方，用公正的心態(tài)平衡當(dāng)事人各方的利益、處理交易當(dāng)事人之間的關(guān)系。

從公平原則出發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員不能在自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房地產(chǎn)交易中充當(dāng)交易一方當(dāng)事人，如成為買方或賣方。因為在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員是交易的中間方，如果再直接成為交易方參與到房地產(chǎn)交易當(dāng)中，就會造成交易不公平，而且完全有悖中介的性質(zhì)。此外，鑒于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員的專業(yè)優(yōu)勢，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員在自己不提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房地產(chǎn)交易中充當(dāng)買方或者賣方，也一定要事先向交易相對人明示自己的身份。再者，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)交易一方當(dāng)事人有利害關(guān)系的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)回避(當(dāng)事人同意不用回避的除外)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員在從事代理時，應(yīng)在維護(hù)和代表委托人利益的同時，不損害第三方(即交易相對人)的利益。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員相互之間應(yīng)公平競爭。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是競爭激烈的行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員只有通過競爭，才能獲得經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。但是，這種競爭必須是服務(wù)意識、專業(yè)能力、管理水平的競爭，而不能采取任何不正當(dāng)競爭的手段來進(jìn)行。

五、誠信原則

所謂“誠實信用”是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動過程中要誠實、守信。人無信而不立，業(yè)無信則難興。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場存在嚴(yán)重的信息不充分和信息不對稱，交易當(dāng)事人對市場行情、交易手續(xù)等不甚了解，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員恰恰是這方面的專家。但必須誠實守信，否則會進(jìn)一步廣大信息不對稱的負(fù)面效應(yīng)。從長遠(yuǎn)來看，誠實信用是行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。不誠信的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員無法在行業(yè)內(nèi)長久立足，不誠信的機(jī)構(gòu)也不可能有長遠(yuǎn)的發(fā)展。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員來說，專業(yè)是執(zhí)業(yè)之本，誠信是執(zhí)業(yè)之基。在代理業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員有義務(wù)維護(hù)委托人的合法權(quán)益和利益，并爭取委托人的最大利益，但不能因此違背誠實守信原則。這一原則包括兩方面內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員要誠實，不弄虛作假，不欺詐，不進(jìn)行不正當(dāng)競爭。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員發(fā)布房源、客源信息要真實準(zhǔn)確，不得夸大其詞，不得弄虛作假;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)要量力而行，不得承接、承辦自己不能勝任的業(yè)務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要將有關(guān)信息準(zhǔn)確告知客戶，客觀分析房地產(chǎn)的優(yōu)劣勢，不得為了促成交易隱瞞已知悉的房地產(chǎn)的有關(guān)狀況，或者夸大其優(yōu)勢，引誘、欺詐客戶;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得誹謗、詆毀同行，不得進(jìn)行不正當(dāng)競爭。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)信守諾言，嚴(yán)格按法律規(guī)定和合同約定履行義務(wù)，不得擅自違約或毀約。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動往往“空口無憑，立字為據(jù)”，一旦簽約，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員就需要信守承諾。房地產(chǎn)交易具有不確定性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)謹(jǐn)防不當(dāng)承諾，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了追求業(yè)績，往往做出一些無法兌現(xiàn)的承諾，如許諾當(dāng)事人一定能以某一金額的價格售出房屋、能辦理高額貸款、辦理城鎮(zhèn)戶口、高投資回報率等，當(dāng)事人往往被“引誘人套”。有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了實現(xiàn)承諾，誘導(dǎo)買賣雙方人員實施不正當(dāng)甚至不合法行為，如為了高額貸款或減低稅收，唆使簽訂金額不實的假合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)做到實事求是，能做到的事情就給予客戶承諾，并信守諾言，而對于法律法規(guī)和政策不允許的或自身能力范圍之外的要求，一律不承諾。

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