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一、房地產(chǎn)管理法概述

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。從自然形態(tài)看，房產(chǎn)即房屋，是指供人們居住、工作或者其他用途的建筑物和構(gòu)筑物，以及有關(guān)的附屬設(shè)施。地產(chǎn)即土地，是指用于建筑房屋的土地。從社會(huì)屬性看，房地產(chǎn)又有特定的含義，即指具有商品屬性的房產(chǎn)和地產(chǎn)。從法學(xué)角度分析，房地產(chǎn)具有一般“物”的屬性，又稱不動(dòng)產(chǎn)，歷來(lái)是法律規(guī)范的重要對(duì)象。

房地產(chǎn)管理法，是調(diào)整城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和產(chǎn)權(quán)管理中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，其主要內(nèi)容包括：國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、劃撥和產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的管理，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、評(píng)估的管理等方面的法律規(guī)范。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理

(一)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度(重點(diǎn)掌握)

隨著《物權(quán)法》的頒布，以前法律中所稱的“國(guó)有土地使用權(quán)”改稱為“建設(shè)用地使用權(quán)”。但《物權(quán)法》頒布前，有關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)仍稱為國(guó)有土地使用權(quán)。因此，本章的國(guó)有土地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)是作為一個(gè)詞來(lái)使用的，這涉及新法和舊法的銜接問(wèn)題。

1.土地使用權(quán)出讓的概念。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

2.土地使用權(quán)出讓的期限。按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下5種情況：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;(5)綜合或其他用地50年。

3.土地使用權(quán)出讓的方式。土地使用權(quán)出讓，屬于我國(guó)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中的活動(dòng)，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式;沒(méi)有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。

《物權(quán)法》第137條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(2002年4月3日國(guó)土資源部第四次部務(wù)會(huì)議通過(guò)，2007年9月21日國(guó)土資源部第三次部務(wù)會(huì)議修訂，自2007年11月1日施行)第四條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金，不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。出讓合同簽訂后，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)將協(xié)議出讓國(guó)有土地使用金向社會(huì)公布。

4.土地使用權(quán)出讓合同。《物權(quán)法》第138條規(guī)定，采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：當(dāng)事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費(fèi)用及其支付方式;解決爭(zhēng)議的方法。一般而言，土地使用權(quán)出讓合同，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

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