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2013資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估：房地產(chǎn)評估5

發(fā)表時間：2012/12/21 13:42:11 來源：互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信：

2013年資產(chǎn)評估師考試時間定于2013年9月7日、8日，為了幫助考生系統(tǒng)的復習2013年注冊資產(chǎn)評估師考試課程，全面的了解注冊資產(chǎn)評估師考試教材相關重點，小編整理了2013年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》相關知識點，希望對您的復習有所幫助!!

第四節(jié)、市場法在房地產(chǎn)評估中的應用(注意掌握調(diào)整因素的量化計算)

1、基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實例比較，通過對交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評估值。

市場法評估房地產(chǎn)的基本計算公式是：

P=P'×A×B×C

式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值;

P'——可比交易實例價值;

A——交易情況修正系數(shù);

B——交易日期修正系數(shù);

C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C

×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

2、適用范圍：條件是可以找到類似的交易實例。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應用越有效。

而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);

2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等;

3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等;

4.風景名勝區(qū)土地;

5.圖書館、體育館、學校用地等。

3、修正因素的具體內(nèi)容見教材P190，需結(jié)合例題理解掌握。

①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個別因素，大多是定性的。

1.交易情況修正

(1)需要修正的情形

①有特殊利害關系的經(jīng)濟主體間的交易。

②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。

③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。

④其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。

(2)修正系數(shù)的計算公式

交易情況修正后的正常價格

=可比實例價格×(正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù))

=P’×100/100(1±X%)(5-15)

注意：這和教材47頁的交易情況修正是一樣的。

②交易日期修正：主要通過物價指數(shù)來修正，注意是環(huán)比還是定基物價指數(shù)。

③房地產(chǎn)狀況修正：主要通過現(xiàn)場勘查，與參照物對比確認。

注意：(1)是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。

(2)房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應該采用這里給出的公式處理，不過注意教材48頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。

④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計的結(jié)果。

容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率修正可采用下式計算：

經(jīng)容積率修正后可比實例價格

=可比實例價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù))(5-17)

注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是兩個年金現(xiàn)值系數(shù)之比值，該公式要求記牢。