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2013資產評估師資產評估：房地產評估4

發(fā)表時間：2012/12/21 13:42:14 來源：互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信：

2013年資產評估師考試時間定于2013年9月7日、8日，為了幫助考生系統(tǒng)的復習2013年注冊資產評估師考試課程，全面的了解注冊資產評估師考試教材相關重點，小編整理了2013年注冊資產評估師考試《資產評估》相關知識點，希望對您的復習有所幫助!!

第三節(jié)、收益法在房地產評估中的應用

一、基本思路：房地產價值=凈收益/資本化率

凈收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。注意是客觀凈收益，接近于會計中現(xiàn)金凈流量的概念。

二、適用范圍：有收益的房地產價值評估。

三、凈收益=總收益-總費用。注：收益和費用指的是客觀收益和客觀費用，非評估對象的實際收益。也就是要剔除評估對象的個別因素。

確定收益時：需以類似房地產的收益作為比較;需預測市場走勢;需考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。

四、資本化率：

1、實質是把收益性房地產看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風險呈正比例關系。

2、求取資本化率的方法：

①凈收益與售價比率法：根據(jù)公式，房地產價值=凈收益/資本化率，通過在房地產市場中類似的交易實例，把成交價格作為房地產價值，然后結合凈收益，計算出資本化率。

② 安全利率加風險調整值法：安全利率一般取銀行中長期借款利率或國債利率;風險調整值有些情況下可由數(shù)學統(tǒng)計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強。

③ 各種投資收益率排序插入法

注：房地產的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關系。教材P181;公式是根據(jù)5-1推出來的(房地產價值=凈收益/資本化率)。

五、計算公式

(一)評估房地合在一起的房地產價值

房地產價值=房地產純收益/綜合資本化率

房地產凈收益=房地產總收益-房地產總費用

房地產總費用=管理費+維護費+保險費+稅金

(二)單獨評估土地的價值

1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租

土地價值=土地凈收益/土地資本化率

土地凈收益=土地總收益-土地總費用

土地總費用=管理費+維護費+稅金

2.由房地產收益評估土地價值

(1)方法一(建筑物價值扣除法)

土地價值=房地產價值-建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)

年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/(耐用年限和土地使用權尚余年限中取短)

注意：①此公式的基本原理是2-36

②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限中取短：

年貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)《城市房地產管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限(土地使用權尚余年限)內全部收回。所以年貶值額的計算應該使用土地可使用期限(土地使用權尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。

當土地可使用期限(土地使用權尚余年限)大于建筑物的耐用年限時，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。

(2)方法二(建筑物收益扣除法)

土地價值=(房地產純收益-建筑物純收益)/土地資本化率

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

(三)單獨評估建筑物的價值

1.建筑物價值=房地產價值-土地價值

2.建筑物價值=(房地產純收益-土地純收益)/建筑物資本化率

注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權價值，應該使用公式(5-2)，而且土地的年限應該是購買的土地使用權中尚可使用的剩余年限。

【例題5-4】教材P184，具有一定綜合性，其方法及解題思路經常考。房產的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值按年限法確定的。

小結：房地產(房地合一)的的價值是由收益法計算出來的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產費用中不包括折舊費用。

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