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根據(jù)報名參加中大網(wǎng)校注冊資產(chǎn)評估師培訓(xùn)學(xué)員在復(fù)習(xí)過程中遇到的問題以及網(wǎng)校名師的講解，本站特別做了整理，以方便大家更好的備考2012年注冊資產(chǎn)評估師考試。以下問題出處[注冊資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估師全程強化班]。

學(xué)員問題：書本上剩余使用年限為44，怎么得出？

名師解答：本題目說的是：-----試根據(jù)以上資料評估該宗土地2006年11月的土地使用權(quán)價格。

因此土地剩余使用年限46年，2002-2006年為4年，50-4=46.

如果題目改為試根據(jù)以上資料評估該宗土地2008年11月的土地使用權(quán)價格。

因此土地剩余使用年限44年，2002-2008年為6年，50-6=44.

相關(guān)知識：

（1）確定評估方法：收益法

（2）計算年總收益（是客觀收益而不是實際收益）

年總收益=50*12*900*（1-10%）=486000

（3）計算年總費用

年管理費=486000*3.5%=17010

年維修費=2500*900*1.5%=33750

年稅金=20*900=18000

年保險費=2500*900*0.2%=4500

年總費用=73260

（4）房地產(chǎn)凈收益=412740

（5）計算房屋年收益

建筑物2004年建設(shè)，2006年評估，使用壽命為55，土地剩余年限50-2=48

房屋年綜合性貶值額=2500*900/48=46875

房屋重置價格=2500*900-46875*2=2156250

房屋年純收益=2156250*8%=172500

（6）計算土地年純收益

土地年收益=房地產(chǎn)年收益-房產(chǎn)年收益=240240

（7）計算土地使用權(quán)價格（剩余使用年限50-4=46年，年收益，資本化率）

評估值=3279280

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