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2013年資產(chǎn)評估師考試時間定于2013年9月7日、8日，為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2013年注冊資產(chǎn)評估師考試課程，全面的了解注冊資產(chǎn)評估師考試教材相關(guān)重點，小編整理了2013年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》相關(guān)知識點，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第七節(jié)、基準(zhǔn)地價修正法

注：基準(zhǔn)地價修正法，與市場法的原理是一致的，只是參照物價格采用的是基準(zhǔn)地價。該方法精度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法，可以快速方便地進(jìn)行宗地地價評估。

一、基準(zhǔn)地價的含義

1.基準(zhǔn)地價定義

按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價是已知的，政府會進(jìn)行公布，并定期修正，一般幾年修正一次。

2.標(biāo)定地價

市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

二、基準(zhǔn)地價測算的基本思路。

1.基準(zhǔn)地價的確定：選擇樣點土地，根據(jù)交易案例，對樣點地價進(jìn)行各因素調(diào)整，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價求取基準(zhǔn)地價。

2.利用基準(zhǔn)地價，評估標(biāo)定地價

標(biāo)定地價評估可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評估得到。

在基準(zhǔn)地價評估項目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，以滿足評估標(biāo)定地價的需要。

三、基準(zhǔn)地價的特點與作用

(一)基準(zhǔn)地價的特點

1. 基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格;

2. 基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格;

這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。

3. 基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的;

4. 基準(zhǔn)地價必定是平均價格;

5. 基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價;

6. 基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。

(二)基準(zhǔn)地價的作用

1. 政府公告作用;

2. 政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù);

3. 宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù);

4. 征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)

5. 進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ)

6. 引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

四、基準(zhǔn)地價修正法的基本思路——市場法的原理和思路

基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正求取被估宗地在評估基準(zhǔn)日的價值。

五、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍

1.適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價;

2.可在短時間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價評估;

3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

六、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序

被估宗地地價

=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

注意：教材公式5-26，分母是基準(zhǔn)地價的使用年限，應(yīng)該采用土地法定最高出讓年限。

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