物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材

《物業(yè)管理基本制度和政策》

(補(bǔ)充修改內(nèi)容)

一、補(bǔ)充修改的說明
物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材編寫出版于2006年8月，近兩年來，《物權(quán)法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》相繼出臺(tái)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應(yīng)修改。為適應(yīng)這一變化，避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，我們對《物業(yè)管理基本制度與政策》一書中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和修改，其他三本教材中涉及物業(yè)管理制度和政策的內(nèi)容，也應(yīng)做相應(yīng)的修改和調(diào)整。

二、修改的相關(guān)稱謂
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》(中華人民共和國國務(wù)院令第504號)的有關(guān)規(guī)定，將教材中的“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。

三、修改的相關(guān)內(nèi)容
(一)關(guān)于“業(yè)主大會(huì)制度”(第三章第一節(jié))的修改
2007年8月26日，《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》正式公布，自2007年10月1日起施行。

1、修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條的內(nèi)容為：
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

2、修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的內(nèi)容為：
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(2)制定和修改管理規(guī)約;
(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(5)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

3、修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條內(nèi)容為：
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。。

4、修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條內(nèi)容為：
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會(huì)制度”中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)修改。

(二)關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”(第三章第五節(jié))的修改
2007年11月26日，《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》(建設(shè)部令第164號)發(fā)布，決定對《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號)進(jìn)行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，同時(shí)刪去《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(建設(shè)部令第125號)中的以下內(nèi)容：
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。
各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。
第十八條 符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。
不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。
資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。
據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度”，其中涉及上述三個(gè)條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。

(三)關(guān)于“住宅專項(xiàng)維修資金制度”(第三章第七節(jié))的修改
2007年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部令第165號)，自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)同時(shí)廢止。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，將“住宅專項(xiàng)維修資金制度”進(jìn)行相應(yīng)修改，修改后的教材“第三章第七節(jié)”的內(nèi)容為：

第七節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金制度
2007年12月4日，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行。該辦法對加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，都起著重要的作用。

一、住宅專項(xiàng)維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門
1、住宅專項(xiàng)維修資金的定義
住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義
共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
3、管理原則
住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
4、監(jiān)督部門
國務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會(huì)同同級財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存
(一)住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體
住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類：
1、住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。
3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

(二)住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額
1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。
2、出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。

(三)住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式
1、商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
2、已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
3、未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
4、業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會(huì)同同級財(cái)政部門制定的具體管理辦法實(shí)施。

(四)住宅專項(xiàng)維修資金的管理
1.業(yè)主大會(huì)成立前住宅專項(xiàng)維修資金的管理
業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶代管。開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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