土地他項(xiàng)權(quán)利

第一節(jié) 概 述

一、定義

土地他項(xiàng)權(quán)利是在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外依法律、合同或者其他合法行為設(shè)定的土地權(quán)利。

1989年國家土地管理局制定的《土地登記規(guī)則》第2條第一次正式采用了土地他項(xiàng)權(quán)利的用語。《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中也曾多處提及土地他項(xiàng)權(quán)利。1995年的《土地登記規(guī)則》第2條對土地他項(xiàng)權(quán)利做出解釋，將其界定為土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利。該條規(guī)定土地他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。

概而言之，我國的土地他項(xiàng)權(quán)利有如下特點(diǎn)：

(1)土地他項(xiàng)權(quán)利是在他人土地上享有的權(quán)利。也就是說，土地他項(xiàng)權(quán)利的客體是他人土地所有權(quán)、使用權(quán)的客體。在這種情況下，土地他項(xiàng)權(quán)利不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權(quán)人、使用權(quán)人的效力，即能夠?qū)笳叩哪承?quán)利行使加以必要的限制。

(2)土地他項(xiàng)權(quán)利的主體是土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的，與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人之間存在著某種法律關(guān)系的民事主體。這些關(guān)系可以是法律、行政法規(guī)設(shè)定的，也可以是法律行為(當(dāng)事人之間的協(xié)議)或者其他合法行為設(shè)定的。建立這些法律關(guān)系的共同目的，就是維護(hù)他項(xiàng)權(quán)利人對該土地享有的某種合法利益。

(3)土地他項(xiàng)權(quán)利不受一物一權(quán)主義的限制。在同一土地上，只能有一個(gè)所有權(quán)，并且這個(gè)所有權(quán)只能派生一個(gè)土地使用權(quán)，但是這并不妨礙在同一土地上設(shè)立多種甚至同種多個(gè)的他項(xiàng)權(quán)利。例如，一塊土地，其四鄰均享有通行權(quán)，其使用權(quán)人可將其分段出租，也可以在其上設(shè)置數(shù)個(gè)抵押權(quán)。所以，土地他項(xiàng)權(quán)利可以同時(shí)滿足多種的和多人的土地利用需求。

(4)土地他項(xiàng)權(quán)利依存于土地所有權(quán)、使用權(quán)，又是對該所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。這種限制，表現(xiàn)為他項(xiàng)權(quán)利人對土地為某種利用行為的權(quán)利，或者他項(xiàng)權(quán)利人請求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在利用該土地時(shí)為某種行為或不為某種行為的權(quán)利。

(5)土地他項(xiàng)權(quán)利是長期存續(xù)的權(quán)利，因而通常有加以登記的必要。

土地他項(xiàng)權(quán)利的意義在于對土地所有權(quán)、使用權(quán)以外的各種長期性土地權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)和管理，以充分保護(hù)土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的人們在土地上的各種合法使用權(quán)益，維持與土地有關(guān)的各種民事關(guān)系的穩(wěn)定有序，從而協(xié)調(diào)多方面的土地利用需求，促進(jìn)土地的合理有效利用，并維護(hù)社會(huì)安定。

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