昭通盖副建材有限公司

49. 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法通常適用于()的機(jī)器設(shè)備的重置成本估測。

A.技術(shù)進(jìn)步速度不快

B.技術(shù)進(jìn)步速度快

C.技術(shù)進(jìn)步因素對設(shè)備價(jià)格影響不大

D.技術(shù)進(jìn)步因素對設(shè)備價(jià)格影響大

E.單位價(jià)值較小的自制設(shè)備

50. 在選擇或參考機(jī)器設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率表中的區(qū)間費(fèi)率時，對于()的設(shè)備應(yīng)取費(fèi)率的下限。

A.體積小

B.體積大

C.量輕價(jià)高

D.量重價(jià)低

E.運(yùn)輸不便

51. 適合使用加權(quán)投資年限法估測成新率的設(shè)備主要包括()。

A.大型設(shè)備

B.擬技改設(shè)備

C.已技改設(shè)備

D.機(jī)組

E.分次投資形成的設(shè)備

52. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素包括()。

A.房地產(chǎn)價(jià)格政策

B.城市發(fā)展戰(zhàn)略

C.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

D.國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度

E.社會發(fā)展?fàn)顩r

53. 屬于基礎(chǔ)設(shè)施配套中“三通一平”的項(xiàng)目包括()和平整地面。

A.通水

B.通郵

C.通氣

D.通訊

E.通電

54. 土地的價(jià)格()。

A.是地租的資本化

B.是由土地的生產(chǎn)成本決定的

C.與土地的用途無關(guān)

D.具有個別性

E.是土地的權(quán)益價(jià)格

55. 運(yùn)用加和法評估非續(xù)用前提下的企業(yè)價(jià)值應(yīng)當(dāng)遵循()原則。

A.替代

B.變現(xiàn)

C.貢獻(xiàn)

D.供求

E.配比

56. 運(yùn)用剩余法評估待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)時，其開發(fā)建筑成本費(fèi)用包括()。

A.建筑承包商利潤

B.建筑設(shè)計(jì)費(fèi)

C.拆遷費(fèi)用

D.青苗補(bǔ)償費(fèi)

E.勞動安置費(fèi)用

57. 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)評估宗地地價(jià)時，需修正的因素包括()。

A.土地出讓金

B.土地使用年限

C.拆遷費(fèi)用

D.土地等級

E.容積率

58. 以下各類無形資產(chǎn)，有專門法律保護(hù)的是()。

A.商譽(yù)

B.計(jì)算機(jī)軟件

C.商標(biāo)

D.非專利技術(shù)

E.銷售網(wǎng)絡(luò)

59. 在以下表述中，能概括無形資產(chǎn)本質(zhì)特征的是()。

A.虛擬性

B.不確定性

C.效益性

D.非實(shí)體性

E.壟斷性

60. 通過無形資產(chǎn)鑒定，可以解決()問題。

A.確定產(chǎn)權(quán)歸屬

B.確定評估程序

C.確定無形資產(chǎn)種類

D.確定評估方法

E.確定評估價(jià)值

61. 在無形資產(chǎn)評估過程中，可以用來證明無形資產(chǎn)權(quán)利存在的具體法律文書包括()。

A.專利證書

B.商標(biāo)注冊證書

C.稅務(wù)登記證書

D.著作權(quán)證書

E.特許經(jīng)營許可證

62. 遞延資產(chǎn)的特點(diǎn)包括()。

A.遞延資產(chǎn)不能單獨(dú)對外交易和轉(zhuǎn)讓

B.對遞延資產(chǎn)進(jìn)行評估時，其評估值只能是賬面余值

C.只有對企業(yè)整體評估時，才涉及對遞延資產(chǎn)的評估

D.在企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時，遞延資產(chǎn)必須按零值處理

63. 在對低值易耗品進(jìn)行評估時，應(yīng)考慮的主要因素有()。

A.市場價(jià)格

B.實(shí)體性損耗

C.功能性損耗

D.經(jīng)濟(jì)性損耗

64. 土地資源屬于()。

A.可再生資源

B.不可再生資源

C.非耗竭性資源

D.耗竭性資源

65. 優(yōu)先股相對于普通股的優(yōu)先權(quán)體現(xiàn)在()。

A.股東對企業(yè)的投票權(quán)上

B.剩余財(cái)產(chǎn)分配順序上

C.具有固定股利

D.最終還本

66. 掌握()等參數(shù)是運(yùn)用加權(quán)平均資本成本模型的前提條件之一。

A.負(fù)債成本

B.總資產(chǎn)要求的回報(bào)率

C.負(fù)債占總資產(chǎn)的比重

D.長期負(fù)債占投資資本的比重

E.長期負(fù)債成本

67. 從企業(yè)價(jià)值組成的角度，企業(yè)價(jià)值有不同的表現(xiàn)層面，具體包括了企業(yè)的()價(jià)值。

A.股東權(quán)益

B.持續(xù)使用

C.投資資本

D.快速變現(xiàn)

68. 對于企業(yè)負(fù)債的確認(rèn)，評估人員應(yīng)著重分析()等內(nèi)容。

A.負(fù)債的構(gòu)成

B.或有負(fù)債

C.債務(wù)的時間

D.債權(quán)人信譽(yù)

E.債權(quán)人是否存在

69. 資產(chǎn)評估報(bào)告書正文包括的基本內(nèi)容有()。

A.評估基準(zhǔn)日

B.評估原則

C.評估技術(shù)說明

D.評估報(bào)告使用范圍

E.有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件

70. 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告書應(yīng)注意的事項(xiàng)有()。

A.評估結(jié)論應(yīng)盡可能滿足委托方的要求

B.評估口徑前后保持一致

C.評估參數(shù)與評估結(jié)果復(fù)核

D.評估參數(shù)的選取以委托方提供的資料為準(zhǔn)

三、綜合題[共5題，共60分。其中(一)題18分，(二)題12分，(三)題12分，(四)題10分，(五)題8分。有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式。]

(一)一、背景資料

評估對象為某機(jī)器廠的一條國產(chǎn)I型機(jī)組，該機(jī)組于1996年5月20日購置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品10萬件，賬面原值為150萬元，評估人員于2001年5月20日(評估基準(zhǔn)日)對該機(jī)組進(jìn)行評估，并取得以下相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)：

1. 從1996年5月至2001年5月，設(shè)備類價(jià)格指數(shù)情況是： 1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月與 1999年5月價(jià)格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%;

2. 經(jīng)評估人員在工型機(jī)組生產(chǎn)廠家詢價(jià)， I型機(jī)組的現(xiàn)行出廠價(jià)格為100萬元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購置價(jià)的25%，據(jù)廠家介紹，更為新型的Ⅱ型機(jī)組已經(jīng)面世，售價(jià)較I型機(jī)組有較大提高;

3. 被評估機(jī)組從投產(chǎn)到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭的原因，利用率僅為設(shè)計(jì)能力的60%，估計(jì)評估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)變動會使被評估機(jī)組的利用率達(dá)到設(shè)計(jì)要求;

4. 被評估I型機(jī)組經(jīng)檢測尚可使用7年;

5. 被評估I型機(jī)組與相同生產(chǎn)能力的Ⅱ型機(jī)組相比，年運(yùn)營成本超支額大約在4萬元左右;

6. 假定折現(xiàn)率為10%

二、評估要求

(一)基本要求：

根據(jù)上述背景材料運(yùn)用兩種具體方法評估I型機(jī)組于2001年5月20日的續(xù)用價(jià)值，并滿足下列具體要求。

(二)關(guān)于評估思路介紹要求，具體包括：

1. 采用文字或數(shù)學(xué)式寫出應(yīng)運(yùn)用的評估方法;

2. 針對給出的條件寫出每種評估方法的數(shù)學(xué)表達(dá)式;

3. 說明數(shù)學(xué)表達(dá)式中各經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的取舍理由。

(三)評估過程要求：

列出每種評估方法的具體評估步驟及評估結(jié)果，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位(含百分比中的數(shù)字)。

(四)評估結(jié)論要求：

用文字表達(dá)你對I型機(jī)組最終評估結(jié)果的處理意見，并說明理由。

(二)被評估企業(yè)基本情況如下：

1. 評估基準(zhǔn)日為2000年12月31日;

2. 被評估企業(yè)未來5年預(yù)期利潤總額分別為：110萬元、120萬元、110萬元、120萬元和130萬元;

3. 被評估企業(yè)長期負(fù)債占投資資本比重為50%，平均長期負(fù)債成本為6%，在未來5年中平均年長期負(fù)債利息額30萬元，年流動負(fù)債利息額50萬元;

4. 據(jù)查，評估時社會平均收益率為9%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為10%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會平均風(fēng)險(xiǎn)的比率(β)為0.8;

5. 被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)，是正常納稅企業(yè)。

要求：運(yùn)用年金法計(jì)算企業(yè)的投資資本價(jià)值(計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)。

(三)某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估。經(jīng)預(yù)測該企業(yè)未來5年凈利潤分別為100萬、110萬、120萬、150萬、160萬，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年均為160萬。該企業(yè)一直沒有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為100萬和500萬，該企業(yè)有一項(xiàng)可確指無形資產(chǎn)，即一個尚有5年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲超 額凈利潤10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬件，經(jīng)綜合生產(chǎn)能力和市場分析預(yù)測，在未來5年，每年可生產(chǎn)10萬件，經(jīng)預(yù)測折現(xiàn)率和本金化率均為6%.請?jiān)u估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值并說明評估技術(shù)思路(以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留二位)。

(四)有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計(jì)為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25%.建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米1000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行的貸款利率為 7%，不動產(chǎn)綜合還原利率為8%，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價(jià)的15%

試評估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整。

(五)李某系A(chǔ)資產(chǎn)評估公司的注冊資產(chǎn)評估師、部門經(jīng)理和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，于2001年5月8日與甲企業(yè)商討房地產(chǎn)評估事宜。由于李某曾于1998年5月至 1999年10月在甲企業(yè)財(cái)務(wù)部門任經(jīng)理，雙方比較熟悉，故甲企業(yè)以該企業(yè)房地產(chǎn)平均每平方米評估價(jià)值不低于8000元為條件，決定是否委托A評估公司進(jìn)行評估。李某為了評估公司的利益，口頭承諾了甲企業(yè)的要求，并接 受了甲企業(yè)的評估委托。

李某按照資產(chǎn)評估協(xié)議書的要求在5日內(nèi)完成了對甲企業(yè)房地產(chǎn)的評估，評估結(jié)果為每平方米7300元。因李某曾對甲企業(yè)有過口頭承諾，即不動產(chǎn)評估值不低于每平方米8000元。李某認(rèn)為7300元/平方米與8000元/平方米之差并未超過10%，屬于正常誤差范圍，而且資產(chǎn)評估本身就是一種估計(jì)，帶有咨詢性質(zhì)，故以每平方米8000元出具了評估報(bào)告;并打電話給本所已在外地開會一周的注冊資產(chǎn)評估師周某，得到允許后，加蓋李某本人和周某的注冊資產(chǎn)評估師印鑒并簽字，又以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的名義簽字，加蓋公章出具了資產(chǎn)評估報(bào)告書，交與甲企業(yè);同時將該評估報(bào)告書送給在乙企業(yè)當(dāng)顧問的評估界專家趙某一份。

請根據(jù)以上背景資料，指出4處違反資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范的行為，并說明理由(以前4條為準(zhǔn)，多寫部分不予評閱)。

參考答案

一、單項(xiàng)選擇題(共40題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意。)

1.D2.A3.A4.B5.C6.D7.D8.B9.A10.B11.C12.C13.B14.B15.D16.B17.C18.C19.D20.D21.B22.D23.A24.C25.D26.C27.C28.D29.C0.C31.B32.B33.D34.A35.D36.C37.B38.B39.C40.B

二、多項(xiàng)選擇題(共30題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分。)

41.BD42.B.D43A.C.D44.A.D45.A.C.D46.AC.D47.AB.C48.AB.D49.AC.E50.A.C51.C.E52.ABD.E53.A.E54.AD.E55.AB.D56.A.C57.B.E58.B.C59.BCD.E60.A.C61.ABD.E62.A.C63.A.B64.B.C65.B.C66.D.E67.A.C68.B.E69.AB.D70.B.C

三、綜合題[共5題，共60分。其中(一)題18分，(二)題12分，(三)題12分，(四)題10分，(五)題8分。有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式。]

(一)一、評估思路

(一)根據(jù)背景材料，I型機(jī)組可按市場重置方式(詢價(jià)法)和價(jià)格指數(shù)法兩種具體方法進(jìn)行評估;

(二)運(yùn)用市場重置方式的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：評估值=重置成本—實(shí)體有形損耗

運(yùn)用市場重置方式，因I型機(jī)組市價(jià)已經(jīng)考慮了其功能落后因素，故不需再進(jìn)行計(jì)算功能性貶值，背景材料中未給出I型機(jī)組經(jīng)濟(jì)性貶值信息，故亦不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素。

(三)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：評估值=重置成本—實(shí)體有形損耗—功能性貶值

運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法確定I型機(jī)組的重置成本是一種復(fù)原重置成本，必須考慮其功能落后因素并計(jì)算其功能性貶值。

二、評估過程

(一)運(yùn)用市場重置方式(詢價(jià)法)評估工型機(jī)組的過程及其結(jié)果

1. 重置成本=100×(1+25%)=125(萬元)

2. 實(shí)體有形損耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30%

3. 評估值=125×(1-30%)=87.5(萬元)

(二)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評估I型機(jī)組的過程及其結(jié)果

1. 重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)

2. 實(shí)體有形損耗率=3/(3+7)×100%=30%

3. 功能性貶值=4×(1-33%)(P/A，10%，7)=2.68×4.8684=13.05萬元

4. 評估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(萬元)

三、關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由

最終評估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場重置方式(詢價(jià)法)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主)。因?yàn)?，此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià) 格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響，故不能以該評估方法和評估結(jié)果為主，或平分秋色。

(二)一、計(jì)算企業(yè)適用的折現(xiàn)率

1. 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=(9%-4%)×0.8=4%

2. 所有者權(quán)益要求的回報(bào)率=4%+4%=8%

3. 適用于企業(yè)價(jià)值評估的加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率)=50%×6%+50%×8%=7%

二、計(jì)算企業(yè)年金

(一)計(jì)算投資回收系數(shù)(A/P，r，n)

(二)計(jì)算年金

計(jì)算企業(yè)年金也可采用以下方法：

(一)計(jì)算年金現(xiàn)值系數(shù)

(二)計(jì)算年金

評估值

P=A/r=98.81/7%=1411.57(萬元)

(三)一、評估技術(shù)思路

該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評估應(yīng)采用割差法進(jìn)行。首先運(yùn)用收益法評估企業(yè)整體價(jià)值，再運(yùn)用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和，再運(yùn)用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。

二、計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值

估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評估價(jià)值

三、計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值

1. 單項(xiàng)有形資產(chǎn)評估值為600萬

2. 估算出非專利技術(shù)評估值

100×(0.9434十0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=421.24(萬元)

四、評出商譽(yù)價(jià)值

商譽(yù)=整體資產(chǎn)評估值-(有形資產(chǎn)評估值+非專利技術(shù)評估值)或=整體資產(chǎn)評估值—有形資產(chǎn)評估值—非專利技術(shù)評估值=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬元)

(四)該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。

(一)測算不動產(chǎn)總價(jià)

1. 不動產(chǎn)建筑總面積=3200×2.5=8000(平方米)

2. 不動產(chǎn)純收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)

3. 不動產(chǎn)收益年期=50-3=47(年)

4

(二)測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)

建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000×(1+10%)×8000=8800000(元)

(三)計(jì)算利息

(四)計(jì)算利潤

利潤=19706113×15%=2955917(元)

(五)測算地價(jià)

地價(jià)=不動產(chǎn)總價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利息—利潤

地價(jià)=19706113-8800000-0.225×地價(jià)-939986-2955917

地價(jià)=7010210/1.225=5722620(元)

(五)以下幾點(diǎn)均為正確答案

1. 李某曾在委托單位任職，離職后未滿兩年。

理由：注冊資產(chǎn)評估師曾在委托單位任職，離職后未滿兩年，應(yīng)予回避。

2. 甲企業(yè)與李某約定評估價(jià)值不低于每平方米8000元。

理由：注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)中，不得遷就客戶，雙方不得事先約定評估價(jià)值。

3. 李某以注冊資產(chǎn)評估師周某的名義簽字并加蓋印章。

理由：注冊資產(chǎn)評估師不得允許他人以本人名義在資產(chǎn)評估報(bào)告書上簽字蓋章。

4. 以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的名義簽字而沒有法定代表人簽字。

理由：評估報(bào)告書應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)法定代表人簽字蓋章。

5. 將評估報(bào)告書送給在乙企業(yè)當(dāng)顧問的趙某。

理由：注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)保守客戶商業(yè)秘密，李某不得擅自將評估報(bào)告送給他人。

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